일시적 2주택자 양도소득세 면제

일시적 2주택자 2년 내 기존 주택 처분 시
양도소득세 면제

주택을 사고팔 때 양도소득세와 관련해 가장 많은 어려움을 토로한다.
1세대 1주택이라고 생각했는데, 1세대 2주택이라며 양도소득세를 과하게 더 내야하는 경우가 생기기 때문이다.

조정대상지역에 아파트 2채를 보유하고 있을시 이중 한 채를 팔아야 하는데 세금때문에 걱정이다.
보유기간 2년이 넘는 주택의 경우, 양도가액에서 취득가액과 비용을 빼고 소득공제를 한 과세표준에 따라 기본적으로 세율 6~45%를 적용해 양도소득세가 산출된다.

즉 조정대상지역에 있는 주택을 2년 이상 보유한 다주택자가 해당 주택을 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 양도소득세 중과 대상에서 제외하여 다주택자에 대한 세부담을 한시적으로 완화한 것이다.

6~45%의 기본세율에 20%p.의 세율을 추가하여 26~65%의 세율을 적용하고, 3주택 이상을 보유한 사람에겐 기본세율에 30%p.를 가산한 36~75%의 세율을 적용한다.

서울을 비롯한 조정대상지역에서 이사 등으로 거주지를 옮기면서 일시적 2주택자가 된 사람은 2년 이내에 기존 주택을 처분하면 양도소득세를 내지 않아도 된다.
다주택자의 주택 보유·거주 기간을 1주택자가 된 시점부터 다시 계산하는 ‘리셋 규정’은 폐지되며, 다주택자에 대한 양도세 중과세도 1년간 한시적으로 배제된다.

우선 일시적 2주택자가 조정대상지역 내에서 이사할 때 양도세 비과세를 받기 위한 요건을 완화했다.
일시적으로 주택 2채를 보유하게 된 사람이 1주택자로서 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 일정 기한 내에 주택 1채를 처분해야 한다. 이때 처분 기한이 1년에서 2년으로 완화된다.

현행 제도에 따르면 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 경우 신규 주택 취득 시점부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하고, 세대원 전원이 신규 주택에 전입해야 비과세를 받을 수 있었다.

이는 문재인 정부의 9·13 대책과 12·16 대책에 따른 조치로, 당초 3년에서 1년까지 양도 기한이 줄었다.
세대원 전원이 이사하기 어려운 다양한 사정을 고려하지 않고 일률적으로 전입 요건을 적용한 탓에 실거주 1주택자들의 정상적인 ‘주택 갈아타기’가 막혔다는 지적이 제기돼 왔다.

하지만, 앞으로는 조정대상지역 내 일시적 2주택 상황이 2년 동안 허용된다. 전입 요건 규제도 폐지된다.

다주택자에 적용되는 주택 보유·거주기간 ‘리셋’ 규정도 원점으로 되돌린다.
작년부터 시행된 리셋 규정은 다주택자가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우 1주택자가 된 날부터 보유·거주기간을 새로 기산한다는 내용을 담고 있다.

현재 1세대 1주택자가 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유·거주 요건을 채워야 하는데, 이때 다주택 상태로 주택을 보유한 기간은 인정하지 않겠다는 게 해당 규정의 골자다.

요건을 채우지 못할 경우에는 최고 45% 세율로 세금을 내야 했다. 이 과정에서 2년 요건을 채우기 위해 집주인이 임차인을 급히 내보내거나, 다주택자가 1주택이 된 시점부터 2년 동안 주택 매물이 동결되는 등의 부작용도 발생했다.

그러나 리셋 규정이 폐지되면 앞으로는 다주택 여부에 상관없이 실제 주택 보유·거주 기간을 인정받을 수 있게 된다.

다주택자에 대한 양도세 중과 조치도 1년간 한시적으로 중단된다. 도세 중과 조치에 따른 다주택자의 세 부담이 지나치다는 지적에 따른 조치다.

주택을 2년 이상 보유한 다주택자는 중과세율을 적용받지 않고 최고 45%의 기본세율(지방세 포함 시 49.5%)로 주택을 처분할 수 있게 된다. 주택을 3년 이상 보유했을 경우에는 장기보유 특별공제를 통해 양도 차익의 최대 30%까지 공제를 받을 수도 있다. 일례로 주택을 3채 보유한 다주택자가 15년간 보유한 주택을 20억원에 팔아 10억원의 차익을 남겼다면 이 사람은 현행 중과 제도에서 6억8280만원의 양도세를 내야 하지만, 중과 배제 시행 기간에는 2억5755만원만 세금을 부담하면 된다.

현행 소득세법은 2주택자에 대해서는 양도세 기본세율(6∼45%)에 20%포인트를, 3주택자에는 30%포인트를 중과한다. 이는 다주택자가 규제지역에서 집을 팔 경우 양도 차익의 최고 75%를 세금으로 내야 한다는 의미인데, 여기에 지방세를 포함하면 세금이 82.5%까지 올라간다.