매매 특약 활용한 세금 절세 방법

1세대 1주택 양도소득세 비과세요건의 판정은 “양도일 현재”를 기준으로 하는 것이나, 다만, 매매계약의 성립 후 양도일이전에 매매특약에 따라 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 여부를 가리는 것임.

7·10 대책이 발표되면서 주택 취득세가 강화됐다.
이에 따라 지방세법이 개정돼 2020년 8월12일 이후 개인이 매매로 다주택을 취득(7월10일 이전 계약분은 제외)하거나 법인이 취득하는 주택에 대해서는 취득세가 중과된다.

개인은 1주택·2주택(비조정) 1~3%, 2주택(조정)·3주택(비조정) 8%, 3주택(조정)·4주택 이상 12% 등의 취득세가 각각 중과된다.
법인인 경우 모두 12%의 동일한 취득세가 부과된다.

그렇다면 이미 주택을 보유한 상태에서 추가로 주택을 매입할 때 취득세를 경감할 순 없을까?

취득세와 양도소득세를 계산하기 위해서는 우선 취득시기와 양도시기를 살펴봐야 한다.
지방세법 시행령에 따르면 취득세 규정 상 취득시기는 그 계약상의 ‘잔금 지급일’이고 소득세법상 양도소득세의 양도시기는 해당 자산의 ‘대금을 청산한 날’이다.

자산 거래는 계약일부터 중도금, 잔금을 청산하고 소유권 이전등기까지 상당한 기간이 소요되는 게 일반적이다.
따라서 어느 시점을 양도, 또는 취득 시기로 보느냐에 따라 납세의무의 성립 시기가 결정되고, 이에 따라 신고기한이 달라진다.

잔금 지급일에 미리 용도변경이나 멸실돼있지 않으면 매수자는 취득세가 중과될 수밖에 없다.
그렇지 않으면 매도자가 양도소득세 비과세를 받지 못하는 것처럼 보인다.

그러나 소득세법 기본통칙에서 매매특약이 있는 주택의 1세대1주택 비과세 판정 시기를 구체적으로 규정하고 있다. 1세대1주택 비과세의 판정은 원래 양도일 현재를 기준으로 한다.

다만 매매계약 후 양도일 이전 매매특약에 의해 1세대1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.

즉 양도소득세의 양도시기는 대금을 청산한 날이 원칙이므로 1세대1주택 비과세 판정 또한 양도일인 대금을 청산한 날을 기준으로 판단하는 것이 원칙이다.

하지만 잔금을 치르기 전에 매매특약에 의하여 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 주택 여부를 판정한다.
용도변경 또한 국세청 예규에 따라 멸실과 마찬가지로 매매계약일 현재를 기준으로 판정하도록 하고 있다.

매도자는 특약에 따라 계약일 현재를 기준으로 주택으로 판정해 1세대 1주택 비과세를 받으면 되고, 매수자인 법인은 계약서상 잔금일 전에 주택건물을 멸실하거나 용도 변경하고 공부를 정리한 경우 토지, 또는 주택 외로 여겨 주택의 취득세율 12%가 아닌 일반취득세율 4%를 적용해 납부하면 된다.

결국 계약일 당시 겸용주택이었다면 매수자의 요청에 따른 용도변경 등 조건을 매매계약 특약사항에 넣고 잔금을 치르기 전에 용도변경 또는 멸실을 한 후 잔금을 치르면 매도자는 계약일 현재 주택 보유로 1세대1주택 양도소득세 비과세가 가능하다.

매수자는 잔금 지급일 현재 주택이 아닌 건물과 토지를 취득하게 되는 것이므로 중과가 아닌 4.6%(농특세 등 포함) 취득세만 내면 돼 양쪽 모두 절세 효과를 볼 수 있다.