주택 보유 중 발생하는 재산세와 종합부동산세

주택을 소유 하거나 매매 할때 세금 문제가 빠질 수 없다.
정부에서 발표하는 부동산 정책은 여러가지가 있다.그 중에 하나가 ‘보유세’를 인상한다는 뉴스이다.
보유세는 말 그대로 내가 보유하고 있는 재산에 걷는 세금으로 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’가 바로 보유세! 양도세와 더불어 부동산을 규제하는 대표적인 수단이다.

부동산은 우리가 취득해서부터 보유하고 양도할 때까지 다양한 세금들로 점철이 되어 있다고 보면된다.
우선 부동산을 취득할 때 취득세라는 걸 납부를 해야한다.또 보유하고 있는 동안에는 그냥 갖고 있기만 해도 보유세를 내야된다.
보유세는 크게 두 가지로 나눠볼 수 있다.
바로 재산세와 종합부동산세이다.

재산세와 종합부동산세의 차이는?

보유세를 재산세와 종합부동산세로 나눈 이유는 무엇일까?
이 둘의 가장 큰 차이점은 ‘과세 대상’이라고 할 수 있디.
재산세가 재산을 가진 사람이라면 누구나 납부해야 하는 세금이라면 종합부동산세는 일정 금액 이상의 재산에 대해서만 선택적으로 부과하는 세금이다.

아무리 작은 부동산을 갖고 있어도 다 내야 되는 게 재산세라고 보면된다.
내가 주택이나 토지를 갖고 있는데 전국에 보유하고 있는 주택 토지를 다 합산했을 때 일정 금액 이상이면 나오는 그런 세금을 종합부동산세라고 보면된다.

그리고 내가 부동산을 받고 있으면서 임대를 할 경우 그 임대를 할 때 소득이 발생하는 것은 우리가 사업소득이라고 부른다.
그래서 이 사업소득은 종합소득세라는 이름으로 다른 소득이랑 합산해서 과세를 하게된다. 또 우리가 갖고 있다가 부동산을 팔게 되면. 나중에 팔 때 내는 시점에 세금은 양도소득세라고 한다.

오늘 시간에는 주택 보유 중 발생하는 재산세와 종합부동산세에 대해 알아보자

재산세와 종합부동산세란?

주택 보유 중 발생하는 세금은 재산세와 종합부동산세가 있다.
과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 그 주택을 소유 중인 사람에게 부과되는 세금이다.
다만, 시장에서 거래되는 금액(시가)이 아닌 공시가격을 기준으로 하며 그 공시가격에 대해서도 공정시장가액비율이라는 법률상의 비율을 곱한 과세표준 금액을 사용한다.

정부 발표에서 공시가격을 시가 대비 최대 90%~100%까지 올린다는 발표가 있었고, 이에 따라 공시가격은 매년 상승하도록 되어 있다.
재산세는 물건별로 부과되며, 과세표준 금액에 따라 0.1~0.4%의 세율이 부과되도록 되어 있다.
또한 재산세에 추가하여 지방교육세 및 도시계획세 등이 부가적으로 발생한다.

뉴스에 매번 등장하는 시가 15억 원, 공시가격 10억 원(2020년 기준) 내외의 1주택자에게 부과되는 재산세는 매년 공시가격이 1억 원씩 상승해도 409만 원(2021년 예상)에서 558만 원(2025년 예상) 정도로 예상돼 민감도가 크지 않을 것으로 보인다.

종합부동산세는 세대별과세가 위헌 판정을 받음에 따라 각 개인이 소유하는 공시가격을 합산하여, 6억 원을 초과하는 부분에 대하여 과세한다.
다만, 1세대 1주택자의 경우에는 9억 원을 초과하는 부분에 대하여만 과세한다.
종합부동산세 역시 공시가격 기준에서 6억 원을 차감하고, 공정시장가액비율(2021년 95%, 2022년 100%)을 곱하여 과세표준을 산출하고, 여기에 세율을 곱해 종합부동산세액을 산출한다.
추가적으로 재산세 중복분을 차감하여 산출세액을 계산한 후 1세대 1주택자에 적용하는 세액공제를 반영하고, 농어촌특별세를 추가하면 최종 납부하게 될 종합부동산세가 산출된다.
이렇게 계산과정이 복잡하고 용어들이 낯설기 때문에 종합부동산세에 대해서 특히 두려움이 큰 것 같다.

1세대 1주택자가 단독명의로 소유하는 경우에는 9억 원 공제와 함께 장기보유에 따른 세액공제, 고령자에 대한 세액 공제 등을 추가로 적용 가능하여 공동명의가 오히려 불리한 부분이 일부 있었다.
이에 최근 법률 개정을 통하여 단독명의 9억 원 공제와 장기보유 공제를 선택하거나, 공동명의를 적용하여 각 6억 원을 공제하는 방법을 선택할 수 있도록 개정됐다.
5년 이상 10년 보유에 해당하는 20%의 장기보유공제를 적용하여 연도별 금액을 비교해 보면 다음과 같다.

단독명의 +5년 장기보유공제 적용 시

공동명의로 적용 시

위 사례에서 살펴보는 것처럼 공시가격 15억 원 내외의 주택에 경우에는 공동명의로 보유 시 과세표준의 감소효과(본인, 배우자 각자 6억 원 공제 가능)로 인해 종합부동산세 계산이 유리한 것으로 나타난다.
다만 한 가지 유의할 사항은 공동명의가 유리한 것으로 보인다고 하여 기존 단독명의 보유 주택을 공동명의로 변경하는 것을 고려하는 경우가 많다.

단독명의 주택을 공동명의로 변경하는 경우에는 증여세(물론 6억 원까지는 배우자에게 증여 시 증여세가 발생하지 않습니다)와 증여에 따른 취득세를 고려하여야 하므로 반드시 세무전문가와 상담 후 결정하기 바란다.